去库存政策经历三大阶段 成效已逐步凸显

  国家统计局昨天发布的信息显露出一个很重要的政策信号:持续了20个月的“去库存”政策已经完成任务,三四五线城市始自2015年底的政策宽周期会很快逆转,政策基调将会追平一二线城市以及都市圈卫星城。

  回查自2015年底启动的“去库存”政策至今,大致经历了3个阶段。一是2015年底的“去库存”。二是在去年的全国两会后,调控的大基调改为“因城施策”,以化解一二线城市供应不足、三四线城市库存过剩的结构性矛盾。三是在今年的全国两会后,环都市圈卫星城也纷纷从原来的“去库存”加入“限购限价”的紧缩大军,以化解核心城市外溢需求推高房价的矛盾。

  可以说,推行去库存政策的城市范围是一步步在收缩。到目前为止,真正推行这一政策的,主体已经落在都市圈范围外的三四五线城市了。

  而昨天国家统计局发布的1-7月房地产数据,带给我们一个新的判断:全国范围内的去库存政策,都已经不需要再继续执行了。再继续执行,就会带来新的不可控。

  主要论据是:截至7月底,全国商品住宅库存量为34181万平米,同减20.8%。

  这个数据很值得分析,按照上海易居房地产研究院最近的研究,这个库存量是过去33个月的新低,已经回到了2012年的水平。而我回查历史数据,是回到了2013年底的水平。当年12月,全国商品住宅库存量为32403万平米。

  这个库存量意味着,去化周期的大为缩短。按照易居的研究,现在的去化周期是12.3个月。参看今年4月,住建部及国土部发布的供地调控新政策:“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;18~36个月的,要减少供地;6~12个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

  这说明:房地产全国范围内的去化周期已经靠近合理值(12-18个月,供地不增不减)的下线了。再去,就去过头了,就要进入“供应不足、需增加供地”的区间。

  然而,以现在的库存消化速度,估计在8月就会掉落到这个区间。回查这两年的去库存历史,最高值在2015年12月(也是历史最高值),为45248万平米,当时的去化周期大约在25个月。到2017年2月,库存减至40725万平米,14个月时间,减少5000万平米,速度已不慢。

标签